区块链技术除了用在Defi、GameFi等原生应用场景中，也在不断地和传统产业相结合。譬如在区块链政务方面，通过智能合约实现包括身份认证、政务审批等办事流程自动化推进和流转；在存证防伪方面，区块链技术凭其透明性和不可篡改性，为司法鉴定和供应链追踪等领域提供技术支持。
但是区块链和传统产业的融合困难重重。区块链原生应用往往基于全新的网络空间创建新的应用场景，资产生成、转移始终在链上发起和终结。而区块链与传统产业的结合不仅仅需要软硬件的支持，还避不开将原有的各个环节迁移至链上这一数字化过程带来的阻力，其中需要克服较多技术和管理上变革的成本，在短期内无法通过区块链技术带来的收益去填补。
本文将深度解析区块链技术针对房地产交易的适用性，汇总现有区块链进军房地产领域的案例，指明潜在的法律问题。
美CFTC指控Fundsz等四人参与加密货币和贵金属欺诈:金色财经报道，美国商品期货交易委员（CFTC）会已向美国佛罗里达州中区地方法院对四名个人及其非法人实体Fundsz提起诉讼，指控其欺诈性招揽交易加密货币和贵金属。据称，从2022年10月开始，Fundsz声称其过去使用所谓的“专有算法”和加密货币和贵金属交易的“秘密武器”每周产生超过3%的回报，以此来招揽参与者。据CFTC称，据称一次性支付2,500美元的资金预计将在四年内增加到100万美元。CFTC声称Fundsz没有交易客户资金，并向客户报告了虚构的每周回报。[2023/8/12 16:22:31]
期望与实践
现有的区块链房地产项目主要致力于达成
IEEE标准协会主席袁昱：智能化正在爆发 元宇宙即将到来:金色财经报道，IEEE最高董事会董事兼IEEE标准协会主席袁昱表示，“我们处于数字智能化和数字现实化两个阶段中间，智能化正在爆发，元宇宙即将到来”。袁昱提出，通用人工智能将在需求侧和供给侧推动元宇宙的发展。大尺度、细粒度的虚拟世界，海量的、多样化的虚拟场景和虚拟物品在生成式人工智能的辅助下，将以千百倍的速度被创造；数以亿计的虚拟角色也将由生成式人工智能驱动，提供深度个性化的各种互动体验与服务。同时，元宇宙为劳动力提供了更多空间。（证券时报）[2023/7/6 22:21:53]
以下目标：
1.?大大提升地产交易的效率。
EMU金融监管中心成员：预计MiCA将为加密资产行业带来急需的清晰度和信心:金色财经报道，欧洲EMU金融监管中心成员Mete Feridun发文称，欧洲议会最近批准了加密资产市场监管 (MiCA)，标志着欧洲及其他地区加密资产行业监管的一个重要里程碑。MiCA 将为欧洲的加密资产及相关服务和活动建立第一个协调和全面的监管框架，其特点是需要更明确的法规和标准。该法规还作为世界上第一个此类立法脱颖而出，并为世界各地的其他立法树立了先例。
MiCA 适用于发行人和服务提供商，旨在保护消费者和投资者，同时确保金融稳定和支持创新。那些发行和交易加密资产的公司的主要条款包括透明度、披露、授权和交易监督。在 MiCA 之前，加密货币公司必须遵守欧盟 (EU) 成员国的 27 个不同的监管框架。因此，从监管合规的角度来看，该监管确实是欧盟加密行业必不可少的一步。
另一方面，从投资者的角度来看，预计 MiCA 将为加密资产行业带来急需的清晰度和信心。该法规要求加密资产发行人提供有关其发行的加密资产的完整和透明信息，并遵守披露和透明度规则。这意味着该法规可以鼓励欧盟加密货币市场中更多的机构采用和活动。MiCA 将为市场参与者提供他们需要遵循的一套明确的规则和要求，这最终将提高市场透明度，减少市场滥用并保护投资者。新制度还将把加密货币确立为一种资产类别，为这些资产提供市场急需的确定性、信心和可信度。[2023/5/8 14:48:47]
2.?降低用户参与地产投资的门槛。用户无需银行账户、银行借贷便可以参加房地产投资。
声音 | XRP投资合伙人Arrington：房地产最合适token化:7月21日，在韩国首尔Blockchain Partner Summit上，XRP投资合伙人Michael Arrington表示：目前数字资产的泡沫在我来看是健康的，尤其是比特币价格只有去年高点的三分之一。此外，他认为房地产是现在最合适token化的资产，并且市场对此有强烈需求。[2018/7/21]
3.?拓宽金融交易的“民主”渠道。用户可以用虚拟资产用于地产交易从而规避税务清算和征收。
Propy推出了加速地产交易的链上项目，2017年的时候该项目开始测试，一个用户可以用加密货币购买地产且记录在链上。由于测试地的法规限制，每一笔房产的转移除了需要同时完成链上的NFT交易之外，链下的记录了链上交易号的纸质合同也必须的。同时Propy完成了一笔跨境交易，将位于弗罗里达的房产通过NFT拍卖出去。首先Propy将地产交易给了一个公司，同时将铸造了代表产权的NFT，这枚NFT被解释为一种可借用的链上金融资产，并且所有者对其拥有所有权转移的能力。
RealT为投资者提供了投资房产租赁业务的机会。和Propy一致的是项目的代币不代表对地产的权益，而是对于商业实体也就是拥有地产的公司享有一定的权益。管理地产的公司向租户收取资金，将租金兑换为相对应的代币支付给在签署智能合约的投资者。
Milo提供了加密资产抵押贷款服务。Milo向持有比特币的用户提供贷款，用户将比特币资产转移到第三方钱包托管人。Milo随后向用户预支付资产相应的购买价格，而用户按时偿还该笔贷款。Milo提供服务的优势在于无需Bitcoin资产的清点而获取资金去购买地产。
存在的问题
但是，现阶段链上地产交易的很多基础性前提，譬如NFT可以作为一个附属担保品从而用于加密资产的抵押，在现有的法律框架中难以实施。以美国为例，统一商法典和地产法阻止该类说法的在法律层面的落实。在统一商法典中，所有加密货币和NFT被视作为一般无形资产，这种定义意味着一个在无形资产中拥有担保物权的权利人只有通过提交资产负债表才能完全行使其权利。如果权利人无法清算抵押物，那么其权利便可能存在瑕疵。
加密社区的另一个问题是，无论是广泛的加密资产还是NFT的受让人都无法从统一商法典授予其他金融工具的相同免费条款中受益。例如，尽管债权人可以通过提交资产负债表来完善期票中的担保权益，但是这种完善是存在缺陷的。实际持有房产的受让者可以摆脱竞争性财产索赔，但是任何数字资产的受让者将使它们受到涵盖所有“一般无形资产”的一揽子担保权益的约束。部分加密行业正在积极推动统一商法典的修正，美国法律界也逐渐重视其加密资产，存在对加密产业友好立法的倾向，在抵押资产类别修正案中创建了新的类别“可控电子记录”，意欲将NFT等虚拟资产囊括其中，但是尚且不支持将NFT的转移和链下资产转移相绑定。
地产交易与区块链深度融合的另一个挑战在于系统变更本身。相关交易制度和流程往往存在着变化，意味着交易系统需要投入大量的资金去适应这种变更，而这种系统上的变更对公众的信任程度会带来较大的影响。此外，在Delaware推行了区块链促进法，认可区块链作为一种公司数据记录的方式，只要该记录在一定时间内转化为纸质记录，但是州政府本身从来没有开发过任何区块链的设施，任然通过物理账本来记录一切股权归属。公司也很少通过区块链的形式去记录股权，当地的公司已经习惯了物理的注册制以及商业记录保存方式，没有人愿意承担适用新系统的风险。
地产交易其中包含了多种权利和利益，难以通过区块链技术所囊括。例如例判决留置权可以附加到不动产上，但是行业往往不清楚或者不考虑如何判决留置权债权人可以将其权益添加到基于区块链的系统中。地产通常也通过意愿或遗嘱等方式转让，同样，目前尚不清楚如何将这些事实集成到智能合约中。
写在最后
飒姐团队以美国地产行业转型区块链的实例提醒您，入局“区块链+传统行业”，一定需要仔细研究传统行业法律法规，理性对待法律规制的限制和盲区。分布式网络、不可篡改的信息系统以及无感响应的智能合约确实能大大提升交易水平，但是当前的法律制度对相应交易程序的限制，不充分去中心化带来的信任危机，以及高昂的系统运营成本让大量的实践案例中道崩殂。
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